Як зробити технічний паспорт на будинок: детальна інструкція

Технічний паспорт на будинок — це офіційний документ, який фіксує реальні фізичні параметри вашої нерухомості після проведення технічної інвентаризації. Він містить плани, площі, матеріали конструкцій і технічний стан, але не підтверджує право власності. Без нього неможливо зареєструвати право, продати, оформити спадщину чи ввести об’єкт в експлуатацію.

У 2026 році паспорт обов’язково реєструють у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ) з унікальним номером і QR-кодом. Виготовляють його сертифіковані інженери приватних компаній або БТІ. Процес займає від кількох днів і вимагає чіткого пакета документів плюс виїзду фахівця на обмір.

Щоб отримати документ, власник збирає правовстановлюючі папери на будинок і землю, звертається до акредитованого виконавця, забезпечує доступ для замірів і отримує готовий паспорт із реєстрацією в електронній системі. Далі розберемо кожен етап докладно, щоб ви пройшли його без зайвих затримок.

Table of Contents

Що таке технічний паспорт і навіщо він потрібен

Технічний паспорт — результат технічної інвентаризації. Інженер вимірює фактичні розміри приміщень, фіксує планування, визначає матеріали стін, фундаменту, перекриттів і даху, описує технічний стан і складає графічні матеріали. Документ відображає об’єкт таким, яким він є на момент обміру, а не тим, яким він був за проєктом багато років тому.

Він не замінює витяг з Державного реєстру речових прав і не дає права власності. Проте нотаріуси, банки, реєстратори та органи архітектурно-будівельного контролю вимагають саме його для більшості операцій. Без актуального паспорта з QR-кодом угода просто не пройде.

Оновлювати паспорт потрібно щоразу, коли змінюється площа, планування чи конструктив. Старий паперовий варіант без внесення в ЄДЕССБ сьогодні майже не приймають.

Коли обов’язково оформлювати технічний паспорт

Ситуацій, коли без цього документа не обійтися, кілька:

Введення новобудови чи реконструйованого будинку в експлуатацію.
Первинна або повторна реєстрація права власності.
Продаж, дарування, обмін чи оформлення спадщини.
Отримання іпотечного кредиту.
Поділ або об’єднання часток у будинку.
Узаконення самочинного будівництва чи прибудов.
Перепланування або капітальний ремонт, після якого змінилися характеристики.

Навіть якщо ви просто хочете мати актуальну інформацію про свій будинок для себе — паспорт стане надійним орієнтиром. Особливо це відчутно, коли потрібно швидко продати нерухомість або вирішити спір щодо меж.

Хто має право виготовляти технічний паспорт

З 2013 року послугу можуть надавати не лише комунальні БТІ, а й приватні компанії та фізичні особи-підприємці, у складі яких працюють інженери з кваліфікаційним сертифікатом. Сертифікат видає відповідна атестаційна комісія, і його наявність можна перевірити в реєстрі на порталі ЄДЕССБ.

Важливо: реєструвати паспорт у системі може лише той інженер, який особисто проводив обміри. Якщо виконавець не має доступу до ЄДЕССБ, документ не матиме юридичної сили. Тому перед укладенням договору перевіряйте сертифікат і можливість внесення даних в електронну систему.

Які документи потрібні

Базовий пакет майже однаковий для всіх випадків, але може трохи розширюватися залежно від історії об’єкта.

Паспорт громадянина України (або ID-картка) та реєстраційний номер облікової картки платника податків (ІПН) власника або довіреної особи.
Правовстановлюючі документи на будинок — договір купівлі-продажу, свідоцтво про право власності, свідоцтво про спадщину, рішення суду тощо.
Документи на земельну ділянку — державний акт, витяг з Державного земельного кадастру, договір оренди.
Старий технічний паспорт (якщо він є).
Довідка про присвоєння поштової адреси.
Проєктна документація або дозвіл на будівництво (для новобудов і після реконструкції).
Заява встановленого зразка (часто заповнюють на місці або онлайн).

Якщо власників кілька, потрібні документи всіх співвласників або нотаріальна згода. Для представника — нотаріально посвідчена довіреність. Перед візитом зробіть копії всіх паперів — це суттєво прискорить роботу.

Покрокова інструкція: як зробити технічний паспорт

Процес у 2026 році став значно простішим завдяки електронній реєстрації, але вимагає уваги на кожному етапі.

Оберіть виконавця. Порівняйте кілька приватних компаній і місцеве БТІ. Дивіться на відгуки, наявність сертифікатів і можливість виїзду в ваш район. Багато хто працює онлайн — заявка через сайт або месенджер.
Підготуйте документи і укладіть договір. Надішліть скан-копії, узгодьте вартість і строк. У договорі мають бути чітко прописані всі роботи, включно з реєстрацією в ЄДЕССБ.
Забезпечте виїзд інженера. Фахівець приїде з лазерним далекоміром і фотоапаратом. Він обміряє всі приміщення, висоту стель, фасад, прибудови, комунікації. Підготуйте вільний доступ до кожного куточка будинку, включно з підвалом і горищем.
Очікуйте на складання документа. Інженер обробляє дані, малює плани поверхів, експлікацію площ і текстовий опис. Зазвичай це займає 1–3 дні.
Перевірте чернетку. Багато компаній надсилають попередній варіант. Уважно порівняйте площі та планування з реальністю. Виправлення на цьому етапі безкоштовні.
Реєстрація в ЄДЕССБ. Інженер вносить дані в систему. Документу присвоюється унікальний номер формату ТІ00:0000-0000-0000-0000 і QR-код.
Отримайте готовий паспорт. Електронну версію можна завантажити одразу, паперовий примірник — забрати в офісі або отримати кур’єром.

У приватних виконавців увесь цикл зазвичай триває 2–5 робочих днів. У державних БТІ строки можуть розтягнутися через черги.

Скільки коштує технічний паспорт у 2026 році

Вартість залежить від площі, регіону, складності об’єкта та терміновості. Ось орієнтовні цифри, зібрані з пропозицій по Україні:

Площа будинку	Київ і область	Інші регіони	Орієнтовний строк
До 100 м²	4000–6500 грн	2500–4500 грн	2–5 днів
100–200 м²	5500–8000 грн	3500–6000 грн	3–7 днів
Понад 200 м²	від 8000 грн	від 5000 грн	5–10 днів

У вартість зазвичай входить виїзд, обміри, складання документа і реєстрація в ЄДЕССБ. Терміновість додає 30–50 %. Джерела інформації — відкриті прайси виконавців і матеріали спеціалізованих порталів.

За моїм досвідом супроводу клієнтів, найдешевше виходить у невеликих містах і селах, а найдорожче — у Києві з великою кількістю прибудов і складним рельєфом ділянки.

Що містить готовий технічний паспорт

Документ складається з кількох частин:

Титульний аркуш з адресою, даними власника, виконавця, датою і реєстраційним номером.
Схематичний план земельної ділянки з розташуванням усіх будівель і споруд.
Поверхові плани з розмірами кожного приміщення.
Експлікація площ — таблиця з площею кімнат, коридорів, підсобних приміщень.
Характеристика конструктивних елементів — матеріали фундаменту, стін, перекриттів, покрівлі, рік будівництва, технічний стан.

Усе це скріплюється QR-кодом, який веде прямо на сторінку документа в ЄДЕССБ. Нотаріус або реєстратор може за секунди перевірити автентичність.

Особливості для самочинного будівництва та прибудов

Якщо будинок або прибудова зведені без дозвільних документів, технічний паспорт все одно потрібен, але він не узаконює об’єкт автоматично. Для будинків, збудованих до 5 серпня 1992 року, часто достатньо паспорта і документів на землю. Для об’єктів 1992–2015 років площею до 500 м² діє спрощена процедура («будівельна амністія»), де паспорт є одним із ключових документів разом із звітом про технічне обстеження.

Після 2015 року процес складніший — потрібно оформлювати будівельний паспорт, повідомлення про початок робіт і вже потім вводити в експлуатацію. У будь-якому випадку спочатку робіть актуальну інвентаризацію, щоб мати точні дані про те, що реально стоїть на ділянці.

Типові проблеми і як їх уникнути

Найчастіші складнощі виникають, коли фактична площа не збігається зі старим паспортом або документами. Інженер зафіксує реальний стан, і розбіжності доведеться або узаконювати, або виправляти. Тому перед виїздом фахівця самі пройдіться по будинку з рулеткою і порівняйте з наявними паперами.

Ще одна поширена помилка — замовлення послуги в компанії, яка не має права вносити дані в ЄДЕССБ. Паспорт тоді залишається «мертвим» папірцем. Завжди перевіряйте реєстр технічних інвентаризаторів на порталі e-construction.gov.ua.

Якщо співвласники живуть у різних містах, зберіть від них нотаріальні згоди заздалегідь. Це економить тижні.

У нашій практиці ми стикалися з випадками, коли клієнти роками не могли продати будинок саме через відсутність актуального паспорта з QR-кодом. Після оформлення угода проходила за один день.

Як перевірити готовий технічний паспорт

Після отримання відкрийте портал ЄДЕССБ, зайдіть у розділ «Реєстр будівельної діяльності» → «Технічна інвентаризація» і введіть номер документа. Або просто наведіть камеру телефону на QR-код. Якщо дані відображаються і статус «діючий» — усе в порядку.

Зберігайте і електронну, і паперову версію. Електронна потрібна для швидкої перевірки, паперова — для архіву.

Оформлення технічного паспорта — це не бюрократична формальність, а спосіб зафіксувати реальний стан вашої нерухомості і захистити себе в будь-яких подальших діях. Зробіть це один раз якісно — і документ служитиме вам роками, поки ви самі не вирішите змінити будинок.