Балансоутримувач — це власник майна або юридична особа, яка за договором з власником утримує відповідне майно на своєму балансі, веде бухгалтерську та статистичну звітність, розраховує кошти на поточний і капітальний ремонт, забезпечує управління об’єктом і несе відповідальність за його експлуатацію відповідно до законодавства. У сфері державного та комунального майна саме цей суб’єкт фактично забезпечує щоденне функціонування шкіл, лікарень, адміністративних будівель, зелених насаджень і захисних споруд.

Інститут балансоутримувача залишається ключовим механізмом розмежування права власності та операційного управління. Власником виступає держава або територіальна громада, а балансоутримувач бере на себе повний комплекс обов’язків з обліку, утримання та контролю. Зараз його роль особливо помітна в питаннях оренди комунального майна, концесій і забезпечення готовності укриттів цивільного захисту.

Для громадян і керівників установ розуміння статусу балансоутримувача дозволяє правильно визначати, до кого звертатися з питань ремонту, доступу до укриття чи передачі технічної документації. Термін має кілька законодавчих визначень залежно від сфери застосування, тому єдиного універсального поняття в чинному праві немає.

Що означає поняття балансоутримувача в українському праві

Найпоширеніше визначення сформульоване ще в Законі України «Про житлово-комунальні послуги» 2004 року. Згідно з ним балансоутримувач будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд — це власник або юридична особа, яка за договором з власником утримує майно на балансі, веде передбачену законодавством звітність, здійснює розрахунки коштів для ремонтів і утримання, забезпечує управління майном і відповідає за його експлуатацію.

Аналогічне формулювання містилося в Законі «Про теплопостачання». Нова редакція Закону «Про житлово-комунальні послуги» 2017 року вже не використовує цей термін стосовно багатоквартирних будинків і замінює його на «управителя». Проте для державного та комунального майна, яке не є спільною власністю співвласників квартир, поняття балансоутримувача продовжує активно застосовуватися.

У сфері концесій і публічно-приватного партнерства балансоутримувачем визнається державне чи комунальне підприємство, установа, організація або господарське товариство, 100 відсотків акцій якого належать державі чи територіальній громаді, на балансі або у власності якого перебуває майно, що є об’єктом концесії. Окремі визначення існують для зелених насаджень, військового майна та систем газопостачання.

Різноманітність визначень створює певну правову невизначеність: один і той самий термін у різних законах акцентує то на бухгалтерському обліку, то на управлінських функціях, то на відповідальності за збереження конкретних об’єктів.

Хто може бути балансоутримувачем

На практиці балансоутримувачами виступають:

• бюджетні установи — школи, лікарні, дитячі садки, органи місцевого самоврядування, які отримали майно в оперативне управління;
• комунальні підприємства, що утримують житловий фонд, інженерні мережі чи об’єкти благоустрою;
• державні підприємства та організації в сферах транспорту, культури, освіти;
• спеціально уповноважені суб’єкти господарювання, відповідальні за зелені насадження;
• квартирно-експлуатаційні органи Міністерства оборони та Збройних Сил України щодо військового майна.

Майно передається балансоутримувачу на підставі рішення органу місцевого самоврядування, договору з власником або нормативного акта. Правовий режим може бути правом господарського відання (для комерційних структур) або оперативного управління (для бюджетних установ). В обох випадках балансоутримувач не стає повноцінним власником і не може самостійно відчужувати майно без згоди власника.

Права та обов’язки балансоутримувача

Хоча стаття 24 Закону «Про житлово-комунальні послуги» 2004 року втратила чинність у новій редакції, її положення досі відображають логіку розподілу повноважень і активно використовуються в судовій практиці та підзаконних актах.

До основних прав належать:

• здійснювати функції утримання майна на балансі та управляти ним або передавати частину функцій управителю за договором;
• визначати порядок утримання, експлуатації та ремонту майна;
• укладати договори на надання житлово-комунальних послуг;
• приймати рішення щодо використання коштів на капітальний і поточний ремонт;
• здійснювати господарську діяльність у межах закону;
• звертатися до суду про стягнення заборгованості за спожиті послуги або відшкодування збитків.

Обов’язки значно ширші. Балансоутримувач зобов’язаний:

• укласти договір з власником (співвласниками) на утримання майна на балансі;
• вести повний бухгалтерський, статистичний та інший облік;
• забезпечувати своєчасне проведення ремонтів і належне утримання;
• контролювати технічний стан об’єкта;
• укладати договори з постачальниками ресурсів;
• у випадку створення ОСББ — передати технічну документацію протягом встановленого строку або відновити її за власний рахунок.

Дані таблиці узагальнюють підходи, закріплені в законодавстві про житлово-комунальні послуги та практиці застосування Закону «Про оренду державного та комунального майна».

Різниця між балансоутримувачем і управителем

У багатоквартирних будинках після 2017 року ключовою фігурою став управитель. Він діє на підставі договору з співвласниками або рішенням органу місцевого самоврядування і відповідає переважно за надання послуг з управління. Балансоутримувач же історично поєднував функції обліку та операційного утримання, часто будучи комунальним підприємством або ЖЕКом.

Для об’єктів, які залишаються в комунальній власності (школи, лікарні, адміністративні будівлі), балансоутримувач продовжує виконувати обидві ролі. Судова практика 2012 року (постанова Київського апеляційного господарського суду) підкреслила, що держава чи територіальна громада не можуть бути балансоутримувачами багатоквартирного будинку, якщо хоча б одна квартира приватизована, оскільки будинок є спільною власністю співвласників.

Роль балансоутримувача в оренді та концесії

У процедурі оренди державного та комунального майна балансоутримувач відіграє активну роль. Він розглядає заяви про включення об’єкта до переліку, приймає рішення про намір передачі (зазвичай протягом 5–10 робочих днів), контролює цільове використання орендарем і надходження плати. Зміни січня 2026 року посилили вимоги до цільового використання та скасували автоматичне продовження багатьох договорів після завершення воєнного стану.

У концесійних відносинах балансоутримувач може бути припинений шляхом реорганізації або ліквідації, якщо все його майно передається концесіонеру. При цьому повне правонаступництво щодо прав і обов’язків балансоутримувача у концесіонера не виникає автоматично — обсяг визначається конкурсною документацією та договором.

Відповідальність балансоутримувача, зокрема за захисні споруди

Особливе значення набула відповідальність за утримання об’єктів фонду захисних споруд цивільного захисту. Закон України від 9 січня 2025 року № 4200-IX запровадив адміністративну та кримінальну відповідальність. За незабезпечення безперешкодного доступу до укриття під час повітряної тривоги передбачено штраф від 1700 до 3400 грн, за повторне порушення — від 5100 до 8500 грн. У разі загибелі або тяжких тілесних ушкоджень внаслідок неналежного стану укриття можливе позбавлення волі від 3 до 8 років.

Балансоутримувач зобов’язаний забезпечувати готовність укриттів, вести документацію про огляди та ремонти, створювати об’єктові формування цивільного захисту або призначати відповідальних осіб. Наказ МВС № 579 (у редакції 2025 року) деталізує технічні та організаційні вимоги.

Практичні наслідки для громадян і керівників установ

Якщо в школі протікає дах або не працює система опалення, звертатися потрібно саме до балансоутримувача, а не безпосередньо до міської ради. Він організовує ремонт і розраховує необхідні кошти. При створенні ОСББ колишній балансоутримувач зобов’язаний передати технічну документацію. У разі її відсутності — відновити за власний рахунок протягом шести місяців.

Для керівників бюджетних установ важливо чітко фіксувати межі повноважень: передача в оренду приміщень понад певну площу (часто 400 м²) потребує додаткових погоджень, а відчуження майна взагалі заборонене без рішення власника. Регулярний технічний аудит, чітке документування договорів і використання електронних систем обліку знижують ризики претензій.

У воєнний час балансоутримувачі стикаються з додатковими завданнями — відновленням пошкоджених об’єктів, забезпеченням безперервної роботи критичної інфраструктури та залученням грантових коштів. Прозорість процедур і дотримання цільового використання майна залишаються обов’язковими умовами ефективної роботи.

Різноманітність законодавчих визначень і збереження терміна в окремих сферах при одночасному переході до моделі управителя в житловому секторі вимагають від практиків уважного аналізу конкретного нормативного акта. Саме детальне розуміння статусу балансоутримувача дозволяє уникати конфліктів між власником, користувачами та органами влади і забезпечує належне утримання майна, від якого залежить щоденне життя громад.