Іпотекодавець це особа, яка передає нерухоме майно в іпотеку, щоб забезпечити виконання власного зобов’язання або зобов’язання іншої особи перед іпотекодержателем. За Законом України «Про іпотеку» іпотекодавцем може виступати як сам боржник, так і майновий поручитель. Майно при цьому залишається у володінні та користуванні іпотекодавця, а іпотекодержатель отримує пріоритетне право на задоволення своїх вимог за рахунок цього майна в разі невиконання основного зобов’язання.

Правові наслідки статусу іпотекодавця залежать від того, чи є він боржником за основним договором, чи лише надає своє майно як забезпечення для чужого боргу. У другому випадку відповідальність має суто майновий характер і обмежується вартістю предмета іпотеки. Це важливо розуміти і при оформленні іпотечного договору, і при спадкуванні, і при можливих спорах з банком чи іншим кредитором.

Розуміння статусу іпотекодавця допомагає правильно оцінити ризики, права на користування майном і наслідки порушення умов договору. Особливо актуально це в умовах воєнного стану, коли законодавство встановлює додаткові обмеження на звернення стягнення щодо окремих видів споживчих кредитів.

Хто такий іпотекодавець за законодавством України

Стаття 1 Закону України «Про іпотеку» від 05.06.2003 № 898-IV дає чітке визначення: іпотекодавець — особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання свого зобов’язання або зобов’язання іншої особи перед іпотекодержателем. Іпотекодавцем може бути боржник або майновий поручитель. Це формулювання зберігається в чинній редакції закону станом на 2026 рік.

Іпотека є видом забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, яке залишається у володінні та користуванні іпотекодавця. Іпотекодержатель (кредитор за основним зобов’язанням) у разі невиконання боржником зобов’язання має право задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами. Предметом іпотеки можуть бути квартира, будинок, земельна ділянка, об’єкт незавершеного будівництва чи майнові права на майбутній об’єкт нерухомості за умови, що майно належить іпотекодавцю на праві власності (або господарського відання) і може бути відчужене.

Іпотекодавцем та іпотекодержателем можуть бути фізичні особи (громадяни України, іноземці, особи без громадянства), юридичні особи та держава в особі уповноважених органів. Фізичні та юридичні особи повинні мати повну цивільну дієздатність. Якщо майно перебуває у спільній власності, для передання в іпотеку потрібна нотаріально засвідчена згода всіх співвласників, якщо частка не виділена в натурі як окремий об’єкт.

Боржник чи майновий поручитель: у чому різниця

Залежно від участі в основному зобов’язанні іпотекодавець виступає або боржником, або майновим поручителем. Боржник — це іпотекодавець або інша особа, відповідальна перед іпотекодержателем за виконання основного зобов’язання (кредит, позика, купівля-продаж, лізинг тощо). Майновий поручитель — особа, яка передає власне нерухоме майно для забезпечення виконання зобов’язання іншої особи-боржника.

Коли іпотекодавець є боржником, він несе особисту відповідальність за основне зобов’язання в повному обсязі. Якщо ж він лише майновий поручитель, його обов’язки мають виключно майновий характер: він не відповідає особистим майном поза предметом іпотеки. Велика Палата Верховного Суду у 2025 році підтвердила цей підхід, підкресливши, що спадкоємці такого іпотекодавця успадковують не борг, а лише обтяження, яке слідує за майном.

Це розмежування критично важливе на практиці. Наприклад, батьки можуть передати свою квартиру в іпотеку для забезпечення кредиту дитини. У такому разі батьки стають майновими поручителями. При зверненні стягнення банк може претендувати лише на цю квартиру (в межах її вартості), а не на інше майно батьків. Спадкоємці успадковують квартиру з обтяженням, але не стають боржниками за кредитом понад вартість предмета іпотеки.

Дані таблиці ґрунтуються на статті 1 та статті 23 Закону України «Про іпотеку», а також на висновках Великої Палати Верховного Суду 2025 року.

Права іпотекодавця щодо предмета іпотеки

Іпотекодавець зберігає право володіти та користуватися предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення, якщо інше не встановлено законом чи договором. Він має право одержувати від майна продукцію, плоди і доходи. Наприклад, власник квартири продовжує в ній проживати, а власник земельної ділянки — обробляти її чи отримувати орендну плату.

Водночас окремі дії потребують згоди іпотекодержателя: зведення, знищення чи капітальний ремонт будівлі на земельній ділянці, істотні поліпшення, відчуження майна, передання в наступну іпотеку чи оренду на строк понад три роки (якщо договором не передбачено інше). Іпотекодавець має право заповідати передане в іпотеку майно; будь-який правочин, що обмежує це право, є нікчемним.

Важливий нюанс: іпотека обмежує право розпорядження, але не право володіння та користування. Майно фізично залишається у іпотекодавця до моменту звернення стягнення.

Іпотекодержатель має право перевіряти стан майна після попереднього письмового повідомлення. Іпотекодавець не повинен перешкоджати такій перевірці, але перевірка не може призупиняти звичайне користування майном.

Обов’язки іпотекодавця та наслідки їх порушення

Основний обов’язок — вживати за власний кошт усі необхідні заходи для належного збереження предмета іпотеки: своєчасний поточний ремонт, відновлення незначних пошкоджень, раціональна експлуатація та захист від незаконних посягань. Не допускається погіршення стану майна понад норми звичайної амортизації.

Іпотекодавець зобов’язаний своєчасно повідомляти іпотекодержателя про будь-яку загрозу знищення, пошкодження чи погіршення майна, а також про обставини, що можуть негативно вплинути на права кредитора. У більшості випадків він також повинен застрахувати предмет іпотеки на повну вартість від ризиків випадкового знищення, пошкодження або псування (якщо договором цей обов’язок не покладено на іпотекодержателя). Договір страхування укладається на користь іпотекодержателя.

Порушення обов’язків дає іпотекодержателю право вимагати дострокового виконання основного зобов’язання, а в разі невиконання — звернути стягнення на предмет іпотеки. Конкретні умови фіксуються в іпотечному договорі, який обов’язково нотаріально посвідчується та підлягає державній реєстрації.

Договір іпотеки, реєстрація та практичні моменти

Права та обов’язки сторін виникають з моменту державної реєстрації іпотеки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Договір повинен містити істотні умови: відомості про сторони, зміст і розмір основного зобов’язання, опис предмета іпотеки (достатній для ідентифікації, включаючи кадастровий номер для землі), посилання на заставну або її відсутність. Відсутність істотної умови може стати підставою для визнання договору недійсним.

Перед купівлею нерухомості завжди перевіряйте наявність іпотеки чи інших обтяжень у Державному реєстрі речових прав. З 23 жовтня 2026 року діють додаткові обмеження щодо реєстрації іпотеки та відчуження майна осіб, внесених до Єдиного реєстру боржників. Це ускладнює операції з майном боржників, але не скасовує вже зареєстровані іпотеки.

У період дії воєнного стану та протягом 30 днів після його припинення щодо нерухомого майна фізичних осіб, що перебуває в іпотеці за споживчими кредитами, зупинено дію окремих статей Закону «Про іпотеку» (зокрема, щодо набуття права власності іпотекодержателем, продажу предмета іпотеки та виселення). Ці обмеження не поширюються на договори, укладені після набрання чинності відповідних змін, або на ті, до яких сторони внесли зміни щодо строків чи процентів.

Спадкування та практичні рекомендації

Якщо право власності на предмет іпотеки переходить до спадкоємця фізичної особи-іпотекодавця, спадкоємець не несе особистої відповідальності перед іпотекодержателем за виконання основного зобов’язання, але відповідає за задоволення вимог кредитора в межах вартості предмета іпотеки (стаття 23 Закону «Про іпотеку»). Це положення особливо важливе для майнових поручителів.

Перед підписанням іпотечного договору ретельно перевіряйте всі умови, оцінку майна, страхування та механізм звернення стягнення. Зберігайте копії всіх документів і листування з банком. У разі виникнення прострочення звертайтеся за консультацією до юриста якомога раніше — часто можливо домовитися про реструктуризацію. Статус іпотекодавця накладає серйозні обмеження на розпорядження майном, тому рішення про передання нерухомості в іпотеку варто приймати лише після повного розуміння наслідків.